هر بنا و درخت که در روی زمین است و همچنین هر بنا و حفری که در زیر زمین است ملک مالک آن زمین محسوب میشود مگر اینکه خلاف آن ثابت شود.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1391/06/14
برگزار شده توسط: استان آذربایجان شرقی/ شهر تبریز
دعوی الزام به تحویل مبیع به طرفیت فروشنده و دارنده سند رسمی
آیا دعوی الزام به تحویل مبیع که عبارت از یک باب خانه یا یک دستگاه اتومبیل است صرفاً به طرفیت فروشنده اقامه میشود یا اینکه دارنده سند رسمی نیز باید طرف دعوی قرار گیرد؟
اشکال وارد بر نظر اکثریت این است که منشأ تصرفات و مالکیت فروشنده اخیر و اینکه انتقال مال یا ملک به وی قانونی بوده یا خیر مورد توجه واقع نشده است. زیرا در شرایطی که کلیه مراجع قانونی اعم از دولت و محاکم قضایی کسی را مالک می‌شناسند که ملک به نام او ثبت شده و یا به موجب سند رسمی به او منتقل شده باشد؛ قانوناً کسی را می‌توان به تسلیم یا تحویل ملک یا مالی محکوم کرد که به حکم مقررات قانون، مالک بوده یا ید وی تعلقی از مالکیت باشد. در قضیه مطروحه، رسیدگی به دعوی خواهان با طرفیت مالک رسمی اولیه و فروشنده طرف قرارداد خواهان امکان‌پذیر خواهد بود؛ زیرا مراتب نقل و انتقالات و مالکیت فروشنده باید احراز شود. مضافاً از آنجایی که مفاد اسناد عادی نسبت به طرفین امضاکننده قرارداد، نافذ و معتبر است؛ بنابراین به نظر می‌رسد با توجه به آثار نسبی قراردادها، تسری و اعتبار آن علیه اشخاص ثالث، بدون اینکه در دعوا دخالتی داشته باشند توجیه منطقی و قانونی ندارد. بنابراین،خواهان باید ید قبلی خود و فروشنده رسمی را با ارائه دلایل نقل و انتقال، طرف دعوا قرار دهد.
مطابق ماده 338 قانون مدنی، عقد بیع به ایجاب و قبول از طرف بایع و مشتری واقع میشود. یکی از آثار عقد بیع نیز مطابق ماده 362 قانون مزبور، تحویل مبیع و ثمن است و در صورت امتناع طرفین از تسلیم مورد معامله، طبق ماده 376 همان قانون ممتنع اجبار میشود. بنابراین، با توجه به اینکه ارکان دعوی اعم از مالکیت فروشنده و وقوع معامله محرز است و با عنایت به اینکه مالکیت فروشنده با سند عادی نیز قابل احراز بوده و نیازی به وقوع معامله از طریق سند رسمی نیست و نظر به اینکه در صورت نیاز به سند رسمی جهت وقوع معامله، قرارداد خوانده با خواهان، دست‌کم یک معامله فضولی است که الزام فروشنده فضولی جهت تحویل مورد معامله نیز امکان‌پذیر بوده و دلیلی بر رد این دعوی وجود ندارد و همچنین، نظر به اینکه در صورت ضرورت اقامه دعوی علیه دارنده سند رسمی و در صورت احراز شرایط دعوی و صحت معامله، دارنده سند رسمی باید محکوم به تحویل مبیع (خواسته خواهان) شود. در حالی که نامبرده نه معامله‌ای با خواهان داشته نه تعهدی در قبال او بر عهده گرفته و نه مورد تعهد در اختیار اوست که آن را تحویل دهد. بنابراین، نیازی به اقامه دعوی علیه دارنده سند رسمی وجود ندارد؛ زیرا چنین الزامی نه در مقررات وفای به عهد وجود دارد و نه در مقررات دادرسی و اصل نیز بر قابلیت استماع تمام دعاوی است؛ مگر اینکه قانون، شرط خاصی پیش‌بینی کرده باشد و در دعوی حاضر نیز، قانونگذار لزومی برای طرح دعوی علیه دارنده سند رسمی پیش‌بینی نکرده است. از طرف دیگر تعهد به تحویل مبیع از آثار قرارداد خریدار و فروشنده است و چنین تعهدی در رابطه بین خریدار و دارنده سند رسمی قابل احراز نیست.
مطابق مواد 22، 47 و 48 قانون ثبت، دولت فقط کسی را مالک املاک می‌شناسد که ملک به نام او ثبت شده باشد و معاملات اموال غیرمنقول نیز باید با سند رسمی به عمل آید، و‌الا قابل ترتیب اثر در مراجع رسمی و محاکم نخواهد بود. بنابراین، کسی را می‌توان به تحویل مالی ملزم و محکوم کرد که قانوناً مالک آن مال باشد و نظر به اینکه معامله عادی بین فروشنده فعلی با دارنده سند رسمی، بر خلاف قانون ثبت صورت گرفته و در محاکم قابل ترتیب اثر نیست و همچنین نظر به اینکه فروشنده از نظر قانون ثبت، مالک محسوب نمیشود و الزام غیرمالک برای تحویل ملک، مخالف ماده 270 قانون مدنی است و با عنایت به وحدت ملاک رأی وحدت رویه شماره 672 دیوان‌عالی کشور مبنی بر لزوم طرح دعوی خلع ید از جانب دارنده سند رسمی و با لحاظ احتیاط قضایی به نظر می‌رسد که مالک سند رسمی نیز باید طرف دعوی قرار گیرد و در غیر این‌صورت، دعوی به جهت عدم اقامه مطابق مقررات قانونی قابل رد خواهد بود.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1397/04/14
برگزار شده توسط: استان کردستان/ شهر قروه
وجاهت انتقال حقوق محکوم له به شخص ثالث در مرحله اجرای حکم
آیا انتقال حقوق محکوم له در پرونده اجرای مدنی به شخص ثالث در مرحله اجرای حکم وجاهت دارد و آیا تکلیفی بر پذیرش این حق از سوی اجرای احکام مدنی نسبت به شخص ثالث ایجاد میشود یا خیر؟ (برای مثال محکوم له نسبت به شخص ثالثی به مبلغ 50 میلیون تومان مشغول الذمه بوده از سوی دیگر محکوم علیه نیز محکوم به پرداخت همین مبلغ در حق محکوم له گردیده حال محکوم له تمام حقوقات خود را به شخص ثالث انتقال میدهد تا وی نه به عنوان وکیل یا نماینده محکوم له؛ بلکه مستقلا و راسا به نفع خود عملیات اجرایی را از جمله توقیف اموال و جلب و غیره را تعقیب نماید.)
با توجه به این که منتقل الیه عنوان محکوم له را ندارد و حقوق و امتیازات ناشی از قانون اجرای احکام مدنی و قانون نحوه ی اجرای محکومیت های مالی اختصاص به محکوم له دارد و پذیرش انتقال این حقوق (تعقیب عملیات اجرایی حکم قطعی) به منتقل الیه (قائم مقام قراردادی) واجد اشکالات اجرائی است.
چنین امری در مرحله اجرا فاقد وجاهت قانونی است و درخواستهای شخص ثالث قابل پذیرش نیست زیرا:
رای دادگاه جز نسبت به اشخاصی که طرف آن بوده اند اثری ندارد و اصل نسبی بودن احکام و آراء دادگاه مانع از پذیرش چنین امری است و اشخاص ثالث راسا ولو با انتقال حقوقات به آنان حق پیگیری عملیات اجرائی را در پرونده اجرای مدنی مستقلا ندارند و توافقات خارج از مفاد رای ازسوی هر یک از طرفین با شخص ثالث ارتباطی به دادنامه و اجرای احکام ندارد.
مطابق ماده 2 قانون اجرای احکام مدنی فقط «محکوم له یا نماینده و یا قائم مقام قانونی او حق تعقیب عملیات اجرائی را دارند». و منظور از قائم مقام قانونی، قائم مقام عام میباشد و شامل قائم مقام خاص که از طریق قرارداد بوجود آمده نمیشود. مطابق ماده 6 قانون اجرای احکام مدنی در اجرائیه مشخصات محکوم له و محکوم علیه درج میشود اقدامات مامور اجرا نیز باید در حول و محور همین افراد باشد. در صورت پذیرش ایجاد حق به صورت مستقل برای شخص ثالث در مرحله اجرا توالی فاسدی پیش خواهد آمد از جمله در صورت حدوث شرایط مندرج در ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی، اشکال اساسی اجرایی بوجود می آید.
از نظر قانونی منعی ندارد و اجرای احکام مکلف به تعقیب عملیات اجرا به نفع شخص ثالث است زیرا:
مطابق ماده 2 قانون اجرای احکام مدنی «احکام دادگاه ها وقتی به اجرا گذاشته میشود که محکوم له یا نماینده و یا قائم مقام قانونی او کتبا این تقاضا را از دادگاه بنماید». منتقل الیه ثالث در مرحله اجرا نیز قائم مقام قانونی محسوب میگردد و لفظ قائم مقام نیز در ماده مزبور به صورت مطلق استعمال شده و اعم از قائم مقام عام یا خاص (قراردادی) میباشد. همچنین مطابق ماده 270 قانون مدنی «دین باید به شخص داین یا به کسی که از طرف او وکالت دارد تادیه گردد یا به کسی که قانونا حق قبض دارد». با انتقال حقوقات از سوی محکوم له به شخص ثالث در مرحله اجرا شخص ثالث قانونا حق قبض را دارد لذا تمام حقوقات دیگر از جمله درخواست توقیف اموال و جلب محکوم علیه را دارا میباشد.در صورت حدوث شرایط مندرج در ماده 39 قانون اجرای احکام مدنی، اشکال اساسی اجرایی بوجود نمی آید زیرا دادگاه حسب مورد تصمیم قانونی اتخاذ خواهد نمود مثلا در صورت پذیرش اعاده دادرسی و نقض حکم اولیه بدیهی است که اجرای حکم کان لم یکن تلقی خواهد شد در این صورت در صورت تضرر شخص ثالث به جهت عدم اجرای حکم، حق وی برای مراجعه به محکوم له محفوظ است.
اگر متعهد در مقام وفای به عهد مالی تادیه نماید دیگر نمیتواند به‌عنوان اینکه در حین تادیه مالک آن مال نبوده استرداد آن را از متعهد‌له بخواهد مگر اینکه ثابت کند که مال غیر و با مجوز قانونی در ید او بوده بدون اینکه اذن در تادیه داشته باشد.
صورتجلسه نشست قضایی
تاریخ برگزاری: 1386/06/07
برگزار شده توسط: استان قم/ شهر قم
فروش عین و منافع مغازه بدون فروش اعیانی مستحدثه در طبقات
مالک ثبتی یک باب از مغازه‌های خود را اعم از ملک و سرقفلی به مستأجر خود فروخته و در قولنامه قید کرده است که مبیع شامل طبقه فوقانی و زیرزمین نیست و مالک در آینده حق مطالبه اجاره‌بها ندارد. پس از ده سال، مالک شش‌دانگ ملک را اعم از مسکونی و تجاری به غیر منتقل کرده است. آیا مالک جدید حق مطالبه اجاره از مستأجر مغازه مذکور را دارد؟ آیا فروش ملک اول با قید بدون طبقه فوقانی و زیرزمین صحیح است؟
در فرض مسئله با توجه به اینکه مالک ثبتی یک باب از مغازه‌های خود را به استثنای زیرزمین طبقه فوقانی به مستأجر همان مغازه فروخته است، مستأجر مالک عین و منافع مغازه است. چنان‌چه مالک با سند رسمی شش‌دانگ ملک را اعم از مسکونی و تجاری و کلیه طبقات به غیر منتقل کرده باشد، مستأجر می‌تواند از دادگاه درخواست ابطال سند رسمی را نسبت به مغازه ملکی خود کند و یا شکایت کیفری تحت عنوان فروش مال غیر اقامه کند.
مالک جدید چنان‌چه اجاره مغازه را مطالبه بکند دعوای وی در صورت احراز و اثبات مالکیت مقدم مستأجر محکوم به رد خواهد شد وخریدار می‌تواند به ید قبلی خود رجوع کند. ماده 38 قانون مدنی ناظر به مالکیت فضا و قرار زمین است و فروش عین و منافع مغازه، بدون فروش اعیانی مستحدثه در طبقات منعی ندارد.
نظر اول: در فرض سوال مالک ثبتی یک باب مغازه‌های خود را به طور سرقفلی و ملک به مستأجر فروخته است و زیرزمین و طبقه فوقانی را از مبیع استثنا کرده است. از مفاد قرارداد مذکور استفاده میشود که مبیع شامل اعیانی مغازه موردنظر و منافع آن است و فروش سرقفلی، همان فروش منافع است زیرا فروش سرقفلی بدون عقد اجاره معنا و مفهومی ندارد و قرارداد مذکور از نظر شرعی و قانونی صحیح است (امروزه عرف چنین معاملاتی را پذیرفته است) بنابراین، خریدار، مالکیتش منحصر به اعیانی مغازه و منافع آن است و از عرصه مالکیتی ندارد و در واقع طرفین برخلاف حکم ماده 38 قانون مدنی توافق کرده‌اند و توافق مزبور ایرادی ندارد زیرا ماده 38 قانون مدنی ماهوی است، قانون شکلی نیست که نتوان برخلاف آن توافق کرد. اما اینکه مالک در ده سال بعد شش‌دانگ را اعم از مسکونی و تجاری به غیر منتقل کرده است این معامله نسبت به مغازه مورد اختلاف (اعیانی و منافع آن) باطل است و مالک جدید که قائم‌مقام مالک اولیه است حق مطالبه اجاره یا اجرت‌المثل از مستأجر (خریدار اول) را ندارد؛ البته این در صورتی است که ملک به طور رسمی به نام خریدار دوم منتقل نشده باشد. اگر به طور رسمی به او منتقل شده باشد از نظر قانونی دعوای وی مبنی بر مطالبه اجرت‌المثل و یا اجاره مسموع است و دفاع مستأجر غیر مسموع است مگر این که دعوای تقابل اقامه کند و مالکیت خود را به اثبات رساند.
نظر دوم: نقطه مبهم در قرارداد مذکور کلمه «ملک» است و به نظر می‌رسد خریدار اول هم مالک اعیانی مغازه و هم عرصه نسبت به سهم خود شده است و کسی که مالک عرصه و اعیان شده اجاره‌یی نباید پرداخت کند و طبق وحدت ملاک ماده 10 قانون تملک آپارتمان‌ها که مقرر می‌دارد: «هرکس آپارتمانی را خریداری کند نسبت به مساحت قسمت اختصاصی خریداری خود در زیرزمینی که ساختمان روی آن نباشد یا اختصاص به ساختمان دارد مشاعاً سهیم میشود» معامله اول که زیرزمین را استثنا کرده صحیح نیست و حق خریدار اول نسبت به عرصه را از بین نمی‌برد. تنها از نظر شکلی در صورتی که مالکیت خریدار دوم رسمی باشد به دعوای وی مبنی بر مطالبه اجاره یا اجرت‌المثل رسیدگی خواهد شد و به نفع وی حکم صادر خواهد شد. در نتیجه از نظر ماهوی معامله دوم نسبت به سهم مالکیت خریدار اول باطل است.